MIETRECHT

Mieterschutz Kein Mieterschutz besteht für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern. Für diese Verträge gibt es keine Mietzinsobergrenze und auch keine Einschränkung der Befristungen. Bei Teilanwendbarkeit und Vollanwendbarkeit des MRG gibt es ebenfalls unterschiedliche Rechtsfolgen. Teilanwendbarkeit besteht am häufigsten bei Eigentumswohnungen (nach 1945 errichtet), Vollanwendung besteht im Wesentlichen bei allen anderen Wohnungen. Eines haben Mietverträge über Wohnungen im Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG gemeinsam: Unbefristete Mietverträge können nur dann gekündigt werden, wenn ein wichtiger Kündigungsgrund gegeben ist. Eine entsprechende Kündigung durch den Vermieter hat gerichtlich zu erfolgen. Es besteht sohin Mieterschutz. Die Befristung des Mietvertrags mit 3 Jahren oder länger ist eine Möglichkeit, den Mieterschutz zu umgehen.

Keine Vereinbarung eines Werklohns bedeutet nicht Unentgeltlichkeit Ist im Werkvertrag, beispielsweise mit einem Handwerker, weder ein Werklohn noch die Unentgeltlichkeit der Werkserstellung vereinbart, ist ein angemessener Werklohn zu bezahlen. Eine Aufklärungspflicht über die Angemessenheit besteht nicht. Im Streitfall wird die Angemessenheit vom Sachverständigen beurteilt. Das bedeutet Ärger und Mehrkosten. Wichtig: Zur Streitvermeidung sollte daher die Höhe des Werklohns schon zuvor vereinbart werden. Zu Beweiszwecken schriftlich.

Wichtig für die Erben: Stundung des Pflichtteils Wird ein Pflichtteilsberechtigter beispielsweise im Testament übergangen, so steht ihm der Pflichtteilsanspruch gegen die Erben zu. Der Pflichtteilsanspruch ist ein Geldanspruch und ermittelt sich in der Regel mit der Hälfte des gesetzlichen Erbanteils. Das klingt alles sehr kompliziert. Rechtliche Beratung wird dringend empfohlen.  An sich wäre der Pflichtteilsanspruch gleich nach dem Tod zu erfüllen. Dies ist für die Erben jedoch oft finanziell nicht tragbar. Aus diesem Grund besteht seit 2015 die Möglichkeit einer Stundung des Pflichtteils. Die Stundung kann vom Erblasser entweder im Testament verfügt werden, oder die Erben können einen Stundungsantrag bei Gericht stellen. Dieser muss allerdings begründet werden. In jedem Fall beträgt die maximale Dauer der Stundung 5 Jahre. Der Pflichtteilsberechtigte kann seinen Pflichtteil erst am Ende des angeordneten Zeitraums fordern.den.

Schriftliches Verlassenschaftsverfahren Die Durchführung eines Verlassenschaftsverfahrens hat nicht ausschließlich über den gerichtlich bestellten Notar zu erfolgen. Falls die Erben dies wollen, kann es mit Zustimmung des Gerichtes auch im schriftlichen Weg, beispielsweise durch einen von den Erben bevollmächtigten Rechtsanwalt, durchgeführt werden. Ein im Testament übergangenes pflichtteilsberechtigtes Kind kann dies in der Regel nicht verhindern. Dies kommt auch in einer neuen Entscheidung des OGH zum Ausdruck.

Haftung der Bahn für Reisegepäck? Haftet die Bahn für Gepäckstücke, die in einem offenen, vom Sitzplatz des Fahrgastes jedoch nicht einsehbaren Gepäcksregal des Waggons deponiert wurden? Der OGH verneinte dies. Der Reisende darf zwar leicht tragbare Gegenstände als Handgepäck mitnehmen, hat diese jedoch an den vorgesehenen Stellen zu deponieren. Für solcherart abgestellte Gepäckstücke trage der Reisende selbst die Verantwortung.

Befristung von Mietverträgen Eine wirksame Befristungsvereinbarung eines Mietvertrags muss einen unbedingten Endtermin vorsehen. Dies ist nicht der Fall, wenn der Ablauf des Mietverhältnisses von einer Auflösungserklärung abhängig gemacht wird. Beispielsweise: Wiederkehrende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses, solange keine Kündigung erfolgt. Befristungen unter drei Jahren sind, abgesehen von der Ausnahme bei Ein- oder Zweifamilienhäusern, rechtlich unwirksam.

Kinderwagen im Stiegenhaus Spricht keine Klausel im Mietvertrag oder die Hausordnung dagegen, so ist ein kurzfristiges Abstellen eines Kinderwagens im Stiegenhaus erlaubt, wenn es zu keiner Behinderung anderer Bewohner oder des Vermieters kommt. Die Kündigung des Vermieters wegen unleidlichen Verhaltens wurde von den zuständigen Gerichten, zuletzt vom OGH, abgelehnt. Es muss allerdings ein berechtigtes Interesse des Mieters gegeben sein. Im Anlassfall handelt es sich um Malerarbeiten in der Wohnung.

Stillschweigende Verlängerung von Mietverträgen Um Kündigungsschutz zu vermeiden werden Mietverträge häufig befristet abgeschlossen. Der Mietvertrag endet dann mit Ablauf der Befristung. Diese darf nicht geringer sein als 3 Jahre. Räumt der Mieter die Wohnung jedoch nicht rechtzeitig, und unternimmt der Vermieter nichts, kommt es zu einer stillschweigenden Verlängerung. Die 1. stillschweigende Verlängerung beträgt 3 Jahre. Eine weitere stillschweigende Verlängerung könnte dann jedoch dazu führen, dass das Mietverhältnis nur noch bei Vorliegen der im MRG vorgesehenen Kündigungsgründe möglich ist.  Um dies zu vermeiden, sollte der Vermieter in zeitlicher Nähe zum Endigungstermin dem Mieter mitteilen, dass er den Vertrag nicht verlängern will. Reagiert der Mieter nicht, müsste binnen 14 Tagen Räumungsklage eingebracht werden. Wichtige Ausnahme: Bei Ein-und Zweifamilienhäusern besteht keine Gefahr des Kündigungsschutzes.