Geh- und Fahrrechte
Geh- und Fahrrechte über Nachbargrundstücke dienen der Erschließung anderer Grundstücke, insbesondere wenn diese nicht an eine öffentliche Straße angrenzen.
Die Eintragung solcher Rechte im Grundbuch war in Vorarlberg bis 1997 aufgrund einer speziellen gesetzlichen Regelung unzulässig. Oft sind deshalb Geh- und Fahrrechte im Grundbuch nicht zu finden.
Der Nachweis, dass vor vielen Jahren Rechte vertraglich vereinbart wurden, obwohl sie im Grundbuch nicht ersichtlich sind, kann schwierig sein. Gelingt der Nachweis nicht, kommt unter Umständen eine Ersitzung in Betracht, welche an mehrere Voraussetzungen geknüpft ist:
Voraussetzung für die Ersitzung eines Geh- und Fahrrechtes ist es, dass
a) über einen Zeitraum von zumindest 30 Jahren
b) ein redlicher und
c) echter Ersitzungsbesitz vorliegt.
Während eines ununterbrochenen Zeitraums von 30 Jahren muss für Dritte erkennbar sein, dass der Ersitzende ein Recht ausübt. Dies kann ein bloßes Gehen sein oder auch ein Fahren.
Es ist erforderlich, dass der Ersitzende („Ersitzungsbesitzer“) dieses Recht in der Überzeugung ausübt, dazu berechtigt zu sein („redlicher Besitz“). Dies ist dann der Fall, wenn er davon ausgeht, dass das Recht dem Ersitzenden selbst oder einem Rechtsvorgänger (z.B. Familienmitgliedern) vertraglich eingeräumt worden ist. Ob es einen solchen Vertrag tatsächlich gibt, ist jedoch nicht relevant! Der Glaube daran ist wichtig. Es genügt also nicht, mehr als 30 Jahre lediglich über das Nachbargrundstück zu gehen und zu behaupten, dass das schon die Vorfahren gemacht haben!
Der Ersitzungsbesitz muss zudem „echt“ sein: Das behauptete Recht darf also beispielsweise nicht durch Gewalt oder List erschlichen worden sein. Ist die Ersitzungszeit abgelaufen und sind alle weiteren Voraussetzungen erfüllt, entsteht das Recht automatisch und der Ersitzungsbesitzer kann zur Not gerichtlich erzwingen, dass es im Grundbuch eingetragen wird. Dadurch kann verhindert werden, dass bei einem Verkauf des belasteten Grundstücks an einen Dritten, der vom Geh- und Fahrrecht nichts weiß, das Recht wieder untergeht.
Geh- und Fahrrechte sind stets einschränkend auszulegen: Wer zu landwirtschaftlichen Zwecken über ein Nachbargrundstück fahren darf, ist nicht berechtigt, dieses Recht etwa auch als Zufahrt zu einem Haus zu nutzen. Eine eigenmächtige Ausdehnung des Rechts ist unzulässig. Es zählen die vertraglichen Vereinbarungen bzw. bei einer Ersitzung das konkrete Ausmaß der 30-jährigen Rechtsausübung.
Wer eine Ersitzung verhindern will, sollte vor Ablauf der Ersitzungsfrist Handlungen setzen, die es dem Ersitzungsbesitzer erkennbar machen, dass man als Liegenschaftseigentümer nicht von einem Nutzungsrecht des anderen ausgeht. Eine Fahrverbotstafel oder die Abschrankung eines Weges kann beispielsweise dazu dienen. Der Ersitzungsbesitzer wird damit gezwungen, den angenommenen Vertrag nachzuweisen. Gelingt dies nicht, ist auch die Gefahr einer Ersitzung gebannt.
Kurz informiert
Wer eine frühere vertragliche Einräumung eines Geh- und Fahrrechts annimmt, dies aber nicht nachweisen kann, hat die Möglichkeit, durch langjährige Nutzung des Nachbargrundstücks ein solches Recht zu erwerben. Eine Eintragung im Grundbuch ist dringend zu empfehlen.











